Вокзали зроблять цікавими для інвесторів

11 листопада 2020, 17:09
Покупайте билеты на сайте Мы официальные партнеры Укрзализныци!
Спілкувалася Ілона Мироненко, «Магістраль». Фото Сержа Гончарова. Інфографіка Олексія Посудієвського

Донині на вокзалах однакової класності послуги надавалися по-різному: відрізнялися і перелік того, що можна отримати, і цінова політика. А головна проблема — збитковість: вокзали генерували 0,5 млрд грн збитків щороку. Відтак у 2020-му почалося створення філії «Вокзальна компанія», що має об’єднати та уніфікувати діяльність цих об’єктів по всій Україні. До нової структури вже передано ті вокзали, що перебували на балансі філії «Пасажирська компанія», зараз приєднується решта. Про те, як зробити ці об’єкти привабливими для орендарів та інвесторів, розповів директор філії «Вокзальна компанія» АТ «Укрзалізниця» Володимир Коваль.

— Пане Володимире, як ви прийшли до Укрзалізниці? Чому саме ця посада? Опишіть у кількох словах свій досвід роботи.

— На одному із заходів, який проводило Міністерство інфраструктури України, я познайомився з тоді ще в. о. голови правління Іваном Юриком. А пізніше — і з членом правління Марчіном Целеєвським. Вони озвучили цілі та завдання. Я розповів, як бачу розвиток Вокзальної компанії із застосуванням новітніх технологій та як це вплине на Укрзалізницю загалом. Ми зрозуміли, що маємо спільні погляди.

Вважаю, що я — на своєму місці, адже я фахівець з нерухомості, маю великий міжнародний досвід управління саме інфраструктурними об’єктами різного класу. Немає великої різниці, це аеропорт, вокзал чи торговельно-розважальний комплекс. Я розглядаю такі споруди як об’єкти нерухомості, де кожен квадратний метр має приносити дохід. До прикладу, коли ми приїздимо в аеропорт, нам усе подобається — гарний ремонт, магазини, кафе, зручна інфраструктура. Чому цього немає на вокзалі? Велике питання. Моє завдання — передусім забезпечити комфортний сервіс для клієнтів, вийти на беззбитковість, а пізніше — на прибуток. На території вокзалів є чудові музеї, багато наших комплексів — це пам’ятки архітектури. Маємо зробити вокзали магнітами, що притягуватимуть не лише пасажирів, а й відвідувачів, які приходитимуть на екскурсію, шопінг або навіть просто випити кави.

Що ж до мене, то свій професійний шлях я починав консультантом із нерухомості в міжнародній компанії, яка була у п’ятірці світового рейтингу. Спеціалізувався саме на комерційній діяльності — торговельно-розважальних і офісних комплексах з точки зору залучення партнерів, здачі в оренду, управління нерухомістю.

Згодом отримав гарний досвід в іншій міжнародній компанії, яка теж є одним зі світових лідерів у галузі нерухомості. Там пройшов бойове хрещення, коли займався залученням орендарів до першого в Україні рітейл-парку загальною площею понад 100 тис. м² в Одесі. Це був розпал фінансової кризи 2008—2009 рр. Незважаючи на це, в нас вийшло залучити провідних світових рітейлерів, наприклад Inditeх. Зараз ці бренди можна зустріти по всій Україні, а тоді, скажімо, крамниця Zara була лише на Хрещатику у столиці, друга ж відкрилась у нашому комплексі. А Bershka та Stradivarius були у нас першими у країні. Попри всі складнощі, наш ТРЦ на доволі вигідних комерційних умовах співпрацював з відомими рітейлерами. На момент його відкриття було заповнено більше половини орендних площ.

Потім я працював в IT-сфері, у компанії, яка була системним інтегратором ІТ-рішень. Ми займалися побудовою системи відеонагляду на виборчих дільницях по всій Україні, створенням центрів обробки даних та іншими корисними проєктами. Компанія тоді була одним із лідерів серед системних інтеграторів в Україні. Словом, до IT дотичний, розумію, як це працює. Будемо просувати технології автоматизації процесів у філії «Вокзальна компанія» та в Укрзалізниці загалом.

— Які завдання ставить перед вами керівництво?

— Основне — вийти на прибуток. Також у межах програми з концесії Міністерства інфраструктури України було виділено декілька вокзалів для приватно-державного партнерства. Тобто одним із завдань є підготовка техніко-економічного обґрунтування (далі — ТЕО) для організації цього конкурсу та залучення партнерів. Міністерство в кооперації з компанією IFC визначило сім вокзалів, які розглядаються для передачі в концесію (Київ, Хмельницький, Миколаїв, Вінниця, Чоп, Дніпро, Херсон). Хоча, на мою особисту думку, вокзали не зовсім підходять під цей критерій. Радше буде віддати частину будівлі або всю будівлю без привокзальної території та перонів у приватно-державне партнерство. Тим не менш, разом із міжнародними фахівцями продовжуємо готувати ТЕО. Є намір до другої половини 2021 р. вийти на перший конкурс і дізнатися думку ринку. З огляду на бачення бізнесу будемо рухатися далі, адже воно може бути кардинально протилежним державному. Якщо держава не може впоратися з утриманням інфраструктури, то залучається інвестор, якому це цікаво. Ключове слово тут «цікаво». Інвестор має розуміти чіткі терміни окупності об’єкта. Також стоїть завдання провести аудит усіх вокзальних приміщень і площ, придатних для передачі в оренду.

— Наскільки мені відомо, бізнес-план філії «Вокзальна компанія» розроблений і погоджений на всіх рівнях товариства. У ньому описані та обраховані всі вокзальні площі. Ви будете використовувати ці розрахунки чи проведете аудит повторно?

— Є чітка стратегія та етапи створення філії «Вокзальна компанія», що наразі реалізуються. Та ми маємо нового голову й оновлений склад правління, відбулися зміни у наглядовій раді. З’явилися нові течії та напрями у роботі, на які потрібно звернути увагу. Ми в жодному разі не відмовляємося від розробленого бізнес-плану, але він буде адаптований до нинішніх реалій. Є дуже багато питань до того, як був здійснений обрахунок площ вокзалів. Наприклад, якщо із загальної площі об’єкта 10 тис. м² корисною, яка буде запропонована під оренду, визначено лише 1,5 тис. м², то постає питання: а чи всі площі були враховані? Яка калькуляція та методологія цих обчислень? Переглянувши матеріали, зокрема і міжнародних партнерів, які були залучені в підготовці TЕO для концесії, дійшли висновку, що не вся інформація надавалась об’єктивно. Маємо чітку позицію та політичну волю правління, що необхідно здійснити аудит із зазначенням усіх площ максимально. Провели нараду з українською компанією, що має досвід саме в оцифровуванні планів. Ми хочемо зробити пілотний проєкт на базі Київського вокзалу. Це буде візуалізація — схема вокзалу з прив’язкою до конкретної локації всіх потенційних місць, які можна здати в оренду, зі зрозумілим зонуванням. Насамперед вивчимо можливість розміщення тих чи інших груп товарів у конкретних місцях: тут буде фудкорт, там — продуктова група товарів, далі — промислова, аптека тощо. Кожен працівник Укрзалізниці, який має авторизований доступ до цієї інформації, може її швидко переглянути на екрані, відкривши інтерактивну карту. Непотрібно комусь телефонувати чи шукати якісь папери. Я ставлю собі за мету зробити цей пілотний проєкт і максимально відкрито, на засадах транспарентності, показати, як ми працюємо. Адже маємо величезні масштаби, які потрібно показувати і які здебільшого розташовані в самому серці міст України.

— Яка основна проблематика вокзалів?

— Я вже побував на декількох і можу сказати, що головна проблема — це практично відсутність орендарів та стан будівель. Десь дах протікає, десь стіна обвалилася, когось затоплює, якесь обладнання давно зламалось і не використовується. Не хочу критикувати, але мені геть не зрозуміло, чому вокзали завжди розглядались і фінансувалися за залишковим принципом. На жаль, вони недофінансовані, недоремонтовані, недоглянуті. Власними силами у межах тих лімітів, які були доведені на місця, працівники здійснювали поточні ремонти. Про капітальні взагалі не йшлося. Ми прагнемо змінити цю ситуацію. На наступний рік подали проєкт із капітальних вкладень. Хочемо закласти якомога більше коштів.

— Щодо здачі в оренду раніше були юридичні проблеми, адже 70 % прибутків, отриманих від цього, Укрзалізниця віддавала Фонду держмайна. Яка ситуація зараз?

— Справді, раніше так відбувалося, але буквально днями філія «Вокзальна компанія» отримала від Департаменту майнової політики АТ «Укрзалізниця» офіційний дозвіл здавати в оренду приміщення. Нещодавно проводили нараду з директором ProZorro.Продажі, потім залучили представників майданчика, з яким Департамент майнової політики має договірні відносини. Найближчим часом після приєднання решти 84 вокзалів проведемо навчання, тренінги для персоналу, як правильно готувати пакет документів для проведення торгів. Для цього залучаємо партнерів ProZorro, котрі отримують комісію від учасників торгів, а тому зацікавлені у більших обсягах виставлених лотів. Таким чином Укрзалізниця не витратить на ці заняття ані копійки. Дуже сподіваюся, що протягом листопада розпочнеться підготовка персоналу і найближчим часом перші лоти з’являться на ProZorro.

— Найближчим часом — це тиждень, місяць, рік?

— Є намір ще до кінця листопада 2020 р. вийти з першими лотами саме щодо оренди приміщень. Також працюємо з рекламними площами. Там ситуація трохи краща. Дохідна частина є, але вона мізерна. На вокзалах встановлені власні рекламні носії та конструкції партнерів. Однак, коли почали аналізувати, як усе працює, то виявилося, що договори пролонгувалися з 2013 р. і діє тарифна сітка семирічної давнини. Тож компанія об’єктивно недоотримує дохід. Сподіваємося найближчим часом вирішити і цю проблему.

— Працівники вокзалів можуть відчувати певне хвилювання щодо того, що буде з ними. Чи планується оптимізація персоналу? Чи збережеться їхній трудовий стаж при переході з однієї компанії в іншу?

— Наразі ми приймаємо все майно і весь персонал. У процесі переходу проблем немає. Є такий радянський архаїзм, як трудова книжка, де зміниться лише назва філії того ж АТ «Укрзалізниця». Стаж буде збережено.

— Але ж є посади, які опиняться під питанням, наприклад касири…

— Цьогоріч у них уже була оптимізація, тож усіх, хто залишився працювати, ми приймаємо. Справді, якщо проаналізувати кількість проданих квитків онлайн і офлайн, то здебільшого пасажири купують квитки в інтернеті. З точки зору бізнесу та комерційного підходу їх необхідно переформатувати під іншу прибуткову діяльність зі збереженням функцій кас і переведенням частково в термінали самообслуговування. Витратна частина на каси зараз дуже велика і ледь покриває фонд оплати праці.

— Яке ваше бачення вирішення проблеми з київським ескалатором?

— Він «втомився» (сміється). Ба більше, у нього ще й була обідня перерва з 12:00 до 16:00. А якщо серйозно, то технологічна. Перше, що ми зробили, — це змінили графік технологічних зупинок. Їх змістили на ніч, коли менше потягів і пасажирів. Кінець його експлуатації припадає на кінець 2021 р.—початок 2022-го. Тобто ще якийсь час він має функціонувати. Я не інженер, але оскільки це питання вже стало мемом, то я його вивчив. Основна проблема полягає в тому, що це офісні ескалатори, які за своїми технічними характеристиками не пристосовані до такого пасажиропотоку. В процесі експлуатації на ескалаторах були замінені елементи на ті, які можуть витримувати більші навантаження, але цього все одно недостатньо, бо технологічно вони розраховані на зовсім іншу кількість людей. Зараз ми у процесі оголошення тендерної процедури на черговий ремонт ескалаторів. Але все одно їх потрібно замінювати на нові. Розглядаються на заміну зовсім інші конструкції, які мають витримувати більші навантаження. Є кілька можливих варіантів придбання — купівля у лізинг або через відкриті торги. І ми це зробимо, от побачите.

— І насамкінець: у зв’язку з пандемією COVID-19 люди менше часу проводять на вокзалі. Чи враховуєте ви це у своєму бізнес-плануванні? Чи маєте якісь прогнози, що ситуація поліпшиться?

— На жаль, маємо таку проблему. Так чи інакше ми нікуди від цього не подінемося: всі перехворіємо (сміється). Але ця ситуація тимчасова. Пасажиропотік однозначно зросте. Так, пандемія суттєво впливає на кількість відвідувачів вокзалу. Звісно, це складна ситуація і ми маємо убезпечити людей. Плануємо встановити автоматизовані системи для вимірювання температури. Хочеться, щоб пасажир повернувся на вокзал і захотів там проводити час. Товариство зацікавлене в тому, щоб захистити людей і від пограбувань. Під час пандемії діє чіткий контрольно-пропускний режим на території всіх вокзалів: пропускають лише тих, хто має квиток на поїзд. Аби зробити вокзали безпечнішими, підписуємо договори з ВОХРом, з поліцією, порушуємо питання щодо можливості залучення сторонніх компаній, адже, на жаль, наші правозахисники далеко не завжди працюють так, як хотілося б.

 

 

Magistral logo

Поширити y соціальній мережі


Читайте також



Чи не хочете поділитися своїми думками з цього приводу?